贝壳研究院：租赁行业红利依旧，租户权益还需进一步落地
作者：hardy 来源：上海视窗 时间：2018/7/31 9:58:46
近日，在 “博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”期间，贝壳研究院联合21世纪产业研究院共同策划发布的《2018年中国住房租赁白皮书》成为近期行业研究的共同热点，其对行业发展的详细梳理，对产业模式的充分解读，对发展趋势的精准预测倍受租赁行业从业者关注。
据《白皮书》统计，2018年至今全国已有超过70座城市出台房地产调控新政策，坚持调控的信心和决心不会动摇，全国大部地区房价得到有效控制。同时，作为长效机制建设重要一环的住房租赁市场，正逐步成为房地产唯一具有政策红利的领域。截至2018年6月底，全国超过40城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管细则，对租赁市场产生重大影响。
为此，贝壳研究院发布《2018中国住房租赁白皮书》，从政策解读、供给矛盾、运管模式、金融支持、行业展望等5大方面对当前租赁行业现状进行分析，指出中国租赁行业的发展面临诸多挑战，但是解决之道正在快速形成。
租购并举 补齐租赁短板
相对快速发展30余年的中国房地产销售市场，目前租赁市场还属于市场发展的短板，从当前市场供需结构性错配问题的凸显就可见一斑。此次发布的《2018中国住房租赁白皮书》充分统计可研究数据，显示，我国共计13.7亿人口，租赁人口1.68亿，未来人数将快速上升，但租赁房源面临结构性供给失衡的问题明显，房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。
以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口，供不应求仍是主要矛盾。
从不同人群的租赁需求来看，市场租赁小户型需求火爆，目标客群多为城市白领，但由于户型新颖，市场供给严重不足；蓝领需求仍以床位为主，租金预算为500/月左右，由于租金收入较低，很少有企业涉足；而普通家庭以一居室或者小两居为主，而市面上这部分供应往往流通在销售市场，租赁供应仍显不足。
为此，中央政府从2015年初开始制定一系列的政策，鼓励支持住房租赁市场的发展。各地也频频发文出台实施细则，促进行业快速发展。
特别是进入2017年之后，以十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”为标志，国家对租赁市场给予的政策支持力度更进一步。随后2018年国务院政府工作报告中更提出，要“支持居民自主购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权房”的明确说法。
贝壳研究院相关负责人称，就传统的住宅销售业务而言，已经进入“六限时代”，即限价、限签、限商办，限购、限贷、限售，而租赁市场则借政策东风，迎来发展利好。“租购并举”开启住房新模式，未来租赁市场“短板”将逐渐被补齐。
地方政府 多方面政策盘活市场
实际上，自中央政府于2015年初制定一系列的政策，鼓励支持住房租赁市场的发展之后，在接下来的时间里，全国超过40个城市从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，就公共服务权益、租赁住房用地、个人房源、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了实施细则，培育和推动住房租赁市场健康有序发展。
以供应主体为例，北京、上海、广州、深圳及杭州强调多元化市场主体的同时，也重点强调了国有租赁企业的引领和带动作用，在此政策下，社会企业需谋求与政府合作的机会。北京未来五年拟新增各类住房150万套，其中租赁50万套；上海新增170套住房，其中租赁住房为70万套。正处于“二次房改”中的深圳将在城中村收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业用于租赁；国有住房租赁企业收储不低于10万套房源；公租房供应66726套……
“京沪杭突出强调新建商品房配建、集体土地建租赁住房；深穗佛等珠三角城市更侧重通过城市更新项目增加租赁供给；其他二线城市则强调新建商品房配建租赁住房。京沪穗深杭在强调多元化市场主体的同时，也重点强调了国有租赁企业的引领和带动作用，在此政策环境下，社会企业需谋求与政府合作的机会。”据上述贝壳研究院负责人称，首批住房租赁试点城市中，各热点城市普遍呈现供不应求，二线城市尤为严重。政府未来五年的供给，若实施到位，可有效缓解目前供需失衡的情况，基本满足市场租赁需求。
此外《白皮书》统计，目前已有北京、成都、广州、武汉、重庆、沈阳、合肥、厦门、南京、天津、济南等多个城市上线运营租赁监管平台，建立租赁住房的政府监督制度。
租售同权 确保市场健康发展
随着房地产市场在由“增量”加速向“存量”过渡，住房租赁领域的政策红将更加凸显。当前，由于租赁仍然处于发展初期，租赁市场的保障上仍存在不完善之处，不少顶层设计规范有待明确，租赁企业端面临盈利及运营难题，租客端租约及租赁权益保障有待进一步得到支持。
《2018中国住房租赁白皮书》显示，中央正在推进住房租赁的立法工作，各地还将陆续出台完善相关政策文件，落实责任主体，推动住房租赁市场发展。截至目前，湖北、广东、湖南、福建、吉林、宁夏、江西、安徽、四川、甘肃、辽宁等几个省市已经明确提出就租赁房屋公积金落地予以政策支持，部分省市已出细则，支持公积金支付房租。
备受关注的个人所得税法修正案草案6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。
北京住建委也率先公布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，提出要抓紧开展住房租赁监管平台建设，规范租赁合同示范文本制定，承租家庭可申请调换公租房项目等，更多的租户权益保障有待进一步落实。广东省则发文提出，包括保障子女在就学、入户、社保等方面与购房者同等权利。
“租赁市场是房地产市场的重要组成部分，在住房交易过程中起到了缓冲作用。购房人在进行二手住宅投资时，一般会将房屋出租，从而获得一定的租金收入，这部分的房屋给暂时没有能力购房的居民提供了居住的空间。”上述贝壳研究院负责人称，当租赁市场房源流入流出相对平衡，市场循环处于相对健康的状态。